深度分析｜四川農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)情況
據(jù)四川省自然資源廳消息，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)啟動以來，四川已完成入市94宗、面積1040畝，成交金額6.27億元。全省堅(jiān)持邊試點(diǎn)、邊總結(jié)形成了一批實(shí)踐和制度成果。
試點(diǎn)工作啟動以來，四川省高度重視，省級層面出臺了《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易辦法》，規(guī)范交易行為。堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，充分考慮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益需求，采取重點(diǎn)推進(jìn)、專項(xiàng)論證等多種方式，通過科學(xué)編制片區(qū)鄉(xiāng)村國土空間規(guī)劃、制定規(guī)劃落實(shí)方案等，有效解決試點(diǎn)地區(qū)鄉(xiāng)村用地規(guī)劃依據(jù)不足的問題。
與此同時，四川進(jìn)一步厘清職責(zé)，建立健全入市監(jiān)管制度在入市程序?qū)徟矫?，攀枝花市鹽邊縣等聯(lián)通多部門，采取線上一站式辦理，實(shí)現(xiàn)全流程封閉管理在收益分配方面，建立健全分配機(jī)制，兼顧各方利益合理分配收益，成都市郫都區(qū)等采取“分級調(diào)節(jié)+二八分成+成本雙降”模式，實(shí)現(xiàn)政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、市場主體、個人等多方共享共贏。在保障農(nóng)民主體地位方面，堅(jiān)持農(nóng)民“自主、自愿、自治”的原則，確保其知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、收益權(quán)，資陽市雁江區(qū)通過落實(shí)公開機(jī)制，將集體決策貫穿制度制定、具體實(shí)施、后續(xù)審查全過程，充分保障農(nóng)民主體地位。
四川農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)案例展示
2023年7月18日，地塊位于古藺縣金蘭街道城北街社區(qū)17組，宗地編號為2023-69號，出讓面積10.22畝，土地用途為商業(yè)設(shè)施用地，出讓年限為40年。成交價：28.67萬元/畝，總價293.0074萬元。
2023年12月19日，地塊位于資陽市雁江區(qū)保和鎮(zhèn)黃谷村二組、三組，出讓面積共14.2畝，土地用途為商業(yè)用地，出讓年限為40年。參考相關(guān)新聞報(bào)道，計(jì)劃投資1億元，用于發(fā)展“主題民宿+農(nóng)耕體驗(yàn)+開心農(nóng)場+主題派對+戶外運(yùn)動、健康理療”特色主題鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。成交價：435萬元。
2023年12月15日，地塊位于仁壽縣祿加鎮(zhèn)中合村8組，宗地編號為2023-J001，出租面積925.39平方米（約1.39畝），土地用途為商業(yè)用地，出租年限20年。成交價：13741元/畝/年，總價38.2萬元。
2023年12月25日，兩宗地塊均位于什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村三組，出讓面積19.91畝，出讓年限均50年，競買方用于開展食品制造業(yè)（山泉水生產(chǎn)項(xiàng)目）。成交價：222.992萬元。
2024年11月22日，地塊位于瀘州市瀘縣石橋鎮(zhèn)農(nóng)豐村第一、二、三小組。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃凈用地面積為8232.60平方米（合12.3489畝），集體林地面積達(dá)715.5446畝。出讓期限30年。成交價：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)13.87萬元/畝，集體林地經(jīng)營權(quán)70元/畝/年。這是全國首宗“土地＋森林”自然資源組合供應(yīng)項(xiàng)目。
2013年，黨的十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確深化農(nóng)村土地制度改革的新方向，特別提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”的要求，打開了探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易的新局面。01什么是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須符合“農(nóng)村集體的”、“經(jīng)營性的”、“建設(shè)用地”基本要求，根據(jù)土地管理法和相關(guān)交易辦法解釋，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地為國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。不包含宅基地和公益性公共設(shè)施用地。02農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地推進(jìn)進(jìn)程2015年2月，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》，首批選定33個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著國家層面的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作正式開始。其中，四川省郫縣和瀘縣被納入首批試點(diǎn)名單。2019年8月，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法>、<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》第三次修正（2020年1月1日起施行），《管理法》明確“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。”等制度性改革成果，在法律層面確立了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的基本制度。2022年1月，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》（即“中央一號文件”）中也再次提出“穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。推動開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資?！钡饶繕?biāo)舉措。2022年9月，中央全面深化改革委員會第二十七次會議審議通過《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，會議強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，必須審慎穩(wěn)妥推進(jìn)。試點(diǎn)縣（市、區(qū)）數(shù)量要穩(wěn)妥可控?！?/span>2023年3月，自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》，標(biāo)志著我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作全面啟動，試點(diǎn)工作為期兩年，2022年底啟動，2024年底結(jié)束。《工作方案》擴(kuò)大試點(diǎn)地區(qū)名單至全國范圍，其中，四川省19個縣（市、區(qū)）納入試點(diǎn)名單，包括：成都市郫都區(qū)、成都市大邑縣、自貢市大安區(qū)、攀枝花市鹽邊縣、瀘州市瀘縣、瀘州市古藺縣、德陽市什邡市、綿陽市江油市、廣元市利州區(qū)、遂寧市船山區(qū)、樂山市峨眉山市、眉山市彭山區(qū)、眉山市仁壽縣、宜賓市翠屏區(qū)、達(dá)州市萬源市、雅安市石棉縣、巴中市南江縣、資陽市雁江區(qū)、甘孜藏族自治州康定市。2024年3月，四川省自然資源廳印發(fā)《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易辦法》。《交易辦法》總共八章三十一條，涵蓋入市交易全流程，為四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易提供了具體的操作指南和明確的制度保障。03農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流程入市申請。集體經(jīng)濟(jì)組織充分征求村民意愿后，入市主體或授權(quán)實(shí)施主體持入市申請書、申請表、集體土地權(quán)屬證明、勘測定界測繪成果等材料，向上級提出入市申請。鎮(zhèn)（街）政府應(yīng)提前介入，核實(shí)入市地塊的現(xiàn)狀、權(quán)屬、地上附著物等情況，并協(xié)助集體經(jīng)濟(jì)組織對入市地塊進(jìn)行地價預(yù)評估以及地上附著物的清點(diǎn)和補(bǔ)償。入市聯(lián)審。政府組織本級自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住建、環(huán)保以及產(chǎn)業(yè)主管部門等有關(guān)單位對入市申請進(jìn)行聯(lián)合審查。地價評估及入市方案擬定。符合入市條件的，由入市主體或授權(quán)實(shí)施主體委托土地估價專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，土地評估報(bào)告需經(jīng)自然資源和規(guī)劃主管部門備案。入市主體或授權(quán)實(shí)施主體根據(jù)地價評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策、土地市場等因素合理確定入市起始價，擬定入市方案，明確入市地塊的界址、面積、使用期限、用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價格、地上附著物處理、收益分配等內(nèi)容，并根據(jù)入市方案擬定入市合同。入市方案表決。入市方案、入市合同等按照農(nóng)村基層“四議三公開”議事程序，經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意后，形成集體決策決議材料（集體表決書、公示照片等）。集體決策過程和決議材料需鎮(zhèn)（街）政府指導(dǎo)、監(jiān)督和備案。入市方案審批。入市方案、入市合同等經(jīng)表決通過后，政府組織召開聯(lián)席會議對入市地塊權(quán)屬情況、規(guī)劃條件、用途管制、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、競買條件設(shè)置等是否符合要求以及集體民主決策程序的合法有效性等內(nèi)容進(jìn)行審查，確定入市交易底價，并嚴(yán)格保密。符合入市要求的，由政府批準(zhǔn)。公告及交易。政府批準(zhǔn)后，由自然資源和規(guī)劃主管部門在相關(guān)網(wǎng)站以及主要媒體上發(fā)布入市交易公告。公告期滿，由自然資源和規(guī)劃主管部門組織在公共資源交易服務(wù)中心公開交易。簽訂成交確認(rèn)書及公示。土地成交后，自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或與競得人簽訂土地成交確認(rèn)書。簽訂合同。土地交易雙方應(yīng)按成交確認(rèn)書約定簽訂入市合同（協(xié)議）、動工開發(fā)協(xié)議、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展與用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合村莊規(guī)劃和完成土地確權(quán)的前提下，打破農(nóng)村閑置土地發(fā)展利用困境，推進(jìn)農(nóng)村土地“擴(kuò)權(quán)賦能”，支持鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，為鄉(xiāng)村振興、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供有力用地支撐。
